地主階級對農民最主要的剝削手段是地租。隻有占有土地，才能用超經濟的強製手段，將束縛在土地上的農民的全部剩餘勞動和部分必要勞動以地租的形式據為己有，因而土地兼並是封建社會發展的必然趨勢。明代的土地兼並更甚於以往各朝，並具有其自己的若幹特點。
明初的統治者為了避免“國用枯竭”，曾大力提倡農耕，鼓勵墾荒。這種政策一方麵起了恢複生產、擴大耕地的作用，但另一方麵卻給土地兼並創造了良好的條件。因為當時既沒有抑製兼並的任何措施，又規定“額外荒地，永不起科”，這可以說是對土地兼並的一種鼓勵。於是官僚、豪強、大小地主便乘機大量圈占荒田閑土、山林川澤，甚至民田也被指為“荒田”，強迫貧苦農民為他們耕種，成為他們的佃戶或奴仆，既可對農民進行高額的榨取，又享受了“永不起科”的優待。這樣有大利可圖的好事，驅使著所有的官僚地主都熱衷於兼並土地，因而明代的土地兼並從明初就已開始，發展到明末時，已經達到我國封建社會的最高水平了。
明代兼並土地最重要、也是最無恥的手段是利用封建國家的政治權力建立和擴大莊田。《明史·食貨誌》說：“占奪民業而為民厲者，莫如皇莊及諸王、勳戚、中官莊田為甚。”莊田在明初洪武(1368—1398)時就已產生，當時是作為對勳臣、親王、公侯等的賞賜，多是賜予一些當時的荒田或元代的官田，後來就逐漸指派民田作為莊田。其他的大臣、內監、外戚、寺院等見有利可圖，便紛紛乞請明王朝賜與莊田，甚至私自搶奪民田作為莊田，於是莊田日漸增多，這一些莊田叫做官莊。到明仁宗洪熙(1425)時，皇帝自己也建立莊田，叫做宮莊，明憲宗成化元年(1465)更名皇莊。無論皇莊或者官莊都是統治階級的私產，既不向國家繳納賦稅，也不承擔力役。莊田在成化(1465—1487)以後猛烈發展，數量越來越大。雖然在弘治(1488—1505)和嘉靖(1522—1566)等朝，明中央為了保證國家的賦稅來源，也曾有過一些限製莊田的禁令，但無法推行，俱成空文。“莊田遍郡縣”的情況一直未能改變，而且，“中葉以後，莊田侵奪民業，與國相終雲”《明史·食貨誌》。。
皇莊是封建地主階級的總頭子皇帝的私產，由皇室派管莊的官吏(一般叫莊頭)進行管理，收入上交皇室。建立皇莊時，土地是由沒收官吏私產或指派民田而來，而其擴大，則可采取各種暴力手段侵奪周圍的民田，因而發展速度極快。明憲宗成化元年(1465)正式建立皇莊，到明孝宗弘治二年(1489)，京畿就有皇莊一萬二千八百餘頃，明武宗正德九年(1514)時，更增至三萬七千餘頃。可是，占地更多、勢力更廣的還不是皇莊，而是遍布全國的那些“不農不仕，吸民膏髓”的各地藩王的王莊，和宗室、官吏、太監、貴戚、豪強的官莊。“正德以來，天下親王三十，郡王二百十五，鎮國將軍至中尉二千七百，郡文職二萬四百餘員，武職十萬餘員。”王鏊：《震澤長語》卷上，轉引自秦佩珩《明代經濟史述論初稿》，河南人民出版社1959年版，第34頁。他們在全國所建立的王莊和官莊比皇莊更多、更大。正德時(1506—1521)，僅京畿地方就有各種莊田(包括皇莊)二十萬頃以上。到嘉靖(1522—1566)時，“皇莊及皇親功臣各莊田所占各府、州、縣地土，自正德十一年以前，已有三百八十餘處，每處地土動計數千百頃，中間侵占、混奪之弊已非一朝……究其流弊，則壞於勢家盡奪民產以肥私室”，終於造成“公私莊田，逾鄉跨邑，小民恒產，歲剝日削”的慘狀，各種各樣“蹙民命、竭民膏者，百孔千瘡，不能枚舉”《續通典》卷三《食貨》。。占奪民田最突出的，又要算分封在全國各地的諸藩王的王莊，如潞王有四萬頃，福王有二萬頃，瑞王有二萬頃，惠王和桂王有三萬頃。僅這五個藩王的王莊加在一起，就等於當時四川全省承擔賦役的額田的總麵積(弘治時，據不太準確的數字，四川額田為十萬零七千八百餘頃)。參見萬國鼎《明代莊田考略》，載《金陵學報》三卷二期。
除了以莊田形式兼並土地之外，各地的中小官吏和豪強縉紳之家，也用其他種種手段同樣瘋狂地兼並土地。他們采取了同擴大莊田相同的一些手段，如以強力直接侵奪民田和屯田，乘人之急廉價逼賣，通過高利貸侵占抵押土地，投獻和投靠，等等。這裏需要解釋的是投獻和投靠。投獻和投靠基本上是一回事，其中包括兩種情況：一種是貧苦的自耕農為了避免繁重的徭役和官府的苛捐，不得已而投靠在豪強勢家門下，企求保護，其田產也就被豪強占為己有，自耕農則淪為佃農。另一種是豪強地主利用其權勢強迫農民把土地投獻給他，或者是一些流氓無賴將窮苦人家的田產獻給豪強以求賞賜，豪強地主便乘機霸占，而無錢無勢的農民則失去土地而無所控訴。這種投獻之風到處流行，甚至有一次奪田投獻達百頃以上的。在四川，一直到崇禎(1628—1644)時，這種“蜀中奸民悉以他人田產投勢家”《明史·馬如蛟傳》。的情形仍然普遍存在。當時有人形容全國情況說，由於“縉紳多收投靠，而世隸之邑幾無王民矣”孫之：《二申野錄》卷八，轉引自中國人民大學中國曆史教研室編《明清社會經濟形態的研究》，上海人民出版社1957年版，第132頁。。可見這種投靠、投獻情況之嚴重到了何等程度。
通過上述種種手段，大多數農民失去土地，淪為佃農、奴仆，或者逃亡他鄉，而全國大多數土地皆被統治階級占為私有。洪武二十六年(1393)，全國載於魚鱗圖冊向國家繳納賦稅的額田是八百五十萬頃。到弘治十五年(1502)時，就隻有四百二十萬頃，竟然減少了一半。這四百多萬頃田地“非撥給於王府，則欺隱於猾民”《明史·食貨誌》。。也就是被從中央到地方的大小官吏豪紳用各種方法占為私有了。餘下的這四百多萬頃中，又有六十萬頃是官田，占去七分之一。這種情況發展到明末，小農的土地幾乎被侵奪殆盡。甚至軍屯田也均被兼並，例如，“在京功臣等，將附近各城堡膏腴之產占作莊田，其餘閑田又為鎮守、總兵、參將等占為己業，以致軍士無田可耕。”《續通典》卷六《食貨》。明初八十餘萬頃軍屯田到明末時隻剩下十之一二，造成普遍的“當軍者無地，種地者非軍”盧象升：《盧忠肅公奏議》卷十《參豪奸孫光鼎抗屯疏》。的現象，而大小地主的田產卻大大增加了。“大同、宣府諸塞下腴田，無慮數十萬，悉為豪右所占。畿內八府良田半屬勢家，佃民失業。”《續通考》卷二《食貨》。當時，除了日益擴大的莊田之外，各地還有占地數萬畝的大地主。萬曆時，甚至有占田七萬頃的大地主，占有全國耕地百分之一。見吳晗：《讀史劄記》，三聯書店1956年版，第32頁。崇禎時，大地主鄧文心“兄弟田數百頃……用擔石程田契，乘馬不牧，遊食田野數十裏，不犯人禾”王闓運等：《桂陽直隸州誌》卷二十《貨殖》，轉引自陳振漢《明末清初中國的農業勞動生產率、地租和土地集中》，載《經濟研究》1955年第三期。。據顧炎武統計，在蘇州等地，“一府之地土，無慮皆官田，而民田不過十五分之一也”顧炎武：《日知錄》卷十《蘇鬆二府田賦之重》。。這些所謂“官田”，事實上都是各級官吏逐漸兼並得來的個人的私產。從蘇州等地，即可知全國土地兼並之劇是何等驚人了。參見李文治《晚明封建地主掠奪土地的幾種方式》，載1952年7月10日上海《大公報》。
當土地被侵奪之後，失去土地的廣大農民的生活如何度過呢?他們同地主階級的矛盾又是如何發展的呢?
官僚地主們占據大量土地之後，他們“廣置田莊，不入賦稅，寄戶郡縣，不受征徭，阡陌連亙而民無立錐”《明史·聊讓傳》。。例如大地主董其昌，“膏腴萬頃，輸稅不過三分。遊船百艘，投靠居其大半”佚名：《民抄董宦事實》，轉引自傅農淩《明代江南市民經濟試探》，上海人民出版社1957年版，第121頁。。大官僚徐階，“有田二十四萬畝，子弟家奴暴橫鄉裏，一方病之，如坐水火”伍誌萃：《林居漫錄》卷一，轉引自中國人民大學中國曆史教研室《明清社會經濟形態的研究》，上海人民出版社1957年版，第132頁。。他們自己過著荒淫無恥的寄生生活，命其走狗管理田莊，各個皇莊、官莊的“管莊官校招集群小，稱莊頭、伴當，占地土，斂財物，汙婦女。稍與分辯，輒被誣賣。官校執縛，舉家驚惶。民心傷痛入骨，災異所由生”《明史·食貨誌》。。這些管莊的鷹犬就是當地壓迫人民的太上皇，除了作威作福，欺壓人民之外，還要進行種種額外的勒索，“凡民間撐駕舟車，放牧牛羊，采捕魚蝦、螺蚌，管捕之利，靡不括取……小民脂膏，吮吸無餘”《續通典》卷三《食貨》。。
失去了土地的農民，除了一部分逃亡他鄉，或者逃入山林冒險開荒、采礦(當時入山墾辟是被官府禁止的，一經查辦，即有生命危險)，或者流入城市做傭工之外，大多成為地主或各種莊田上的佃農。他們依附在官家或地主的土地上，日夜辛勞，勉強活命，實際上處於半農奴地位。馬克思在《資本論》中說過：“封建社會中的產品地租可以大到這樣，以致勞動條件的再生產，生產資料本身的再生產，都受到嚴重威脅，以致生產的擴大或多或少成為不可能的，並壓迫直接生產者，使他們隻能得到最小限量的維持肉體生存的生活資料。”《資本論》第三卷，人民出版社1963年版，第913頁。明末的情況正是如此，甚至比這更為嚴重。地租率高達十之七八，而且押租、預租和各種名目的“進羨”尚不包括在內。此外，還必須時常替地主做一些無償的勞動，因而這種高額的剝削已使得他們難以維持最低限度的生活。顧炎武記載江南情況說：“吳中之民，有田者什一，為人佃作者什九。其畝甚窄，而凡溝渠道路，皆並其稅於田之中。歲僅秋禾一熟，一畝之收不能至三石，少則不過一石有餘。而私租之重者至一石二三鬥，少亦八九鬥。佃人竭一歲之力，糞傭工作，一畝之費可一緡，而收成之日，所得不過數鬥。至有今日完租而明日乞貸者。”顧炎武：《日知錄》卷十《蘇鬆二府田賦之重》。並且，佃農除了受此高額剝削之外，有時地方上還有更驚人的榨取。官府在農民失去土地之後，仍然要照舊征收田糧丁賦。因為地方官吏不敢在豪強勢家身上攤派賦役，就把已失去土地的農民仍舊作為榨取的對象。《明史·食貨誌》就記載著這種極不合理，但卻是大量存在著的現象：“小民所最苦者，無田之糧，無米之丁。田鬻富室，產去糧存，而猶輸丁賦。”統治階級這種野蠻的掠奪，使得廣大佃農實在難以繼續生存下去。
至於還保有小塊土地勉強耕種的自耕農，他們的生活也並不比失去土地的佃農好多少，因為他們是封建國家賦役的直接承擔者，如侯朝宗所說：“明之百姓，稅加之，兵加之，刑加之，役加之，水旱災祲加之，官吏之漁食加之，豪強之吞並加之，是百姓一而所以加之者七也。”轉引自吳晗《讀史劄記》，三聯書店1956年版，第33頁。自從明神宗萬曆(1573—1620)年間在全國推行一條鞭法之後，所有田賦力役都按田畝多少征收銀兩。表麵上，這是為了減輕人民負擔，讓田多的大戶多擔負一些賦役，但事實上完全不能如此。因為，一方麵各級官吏、豪紳、生員可以利用其權勢或身份免去賦役，雖然他們占有全國大多數土地，可始終享受著“身無賦，產無徭，田無糧，物無稅”《明季北略》卷十二。的優待。另一方麵，各地豪強大地主還可以利用各種手段和地方官吏勾結，進行賄賂，官府也就“放大戶而勾單小”，因而賦役的主要承擔者始終是土地很少的農民，普遍存在著“有田連阡陌而戶米不滿鬥者，有貧無立錐而戶米至數十石者”顧炎武：《天下郡國利病書》卷九十四。的極不合理的現象。
一條鞭法實行之後，農民的負擔一年年地加重。這一方麵是由於東北邊境戰事緊張，明朝的軍費增加，但更重要的是統治階級生活日益奢靡，商品經濟的發展更刺激了他們的貪欲，於是便千方百計加強對農民的搜刮。而一條鞭法規定所有賦稅、丁役一律按畝征銀，這又給統治階級的剝削提供了方便。因為過去征收米麥，要加大剝削量總有一定的限度，改收銀兩之後，就可以不斷加稅派捐，強迫農民賣妻鬻產，繳納鞭銀。這樣，明末的常年稅入就逐步增高到一千七百餘萬兩的巨數。可是，農民的真正負擔還遠不止此，還有以下種種用數字無法統計的榨取：
(一)按一條鞭法，力役已攤入田畝，征收銀兩，可是不少地方官吏仍繼續向農民攤派力役，不服役者又要繳納免役錢。崇禎三年(1630)，範景文上《革大戶行召募疏》說：“一條鞭法，以闔境之力役均於闔境之丁糧，此其苦宜少蘇矣。而試觀民間，有不經年累月奔命於官家者誰?有不賣妻鬻子罄資於津賠者誰?是條鞭之行者自行，而大戶之革者未革也。”《明臣奏議》卷三十九。
(二)征收銀兩，官府就要征收火耗，窮苦之家，受害最苦。顧炎武說：“征銀，必有火耗為巧取之術。每兩明加一錢，實有加四五錢不等。官取其贏十二三，而民以十三輸國之十；裏胥又取十一二，而民以十五輸國之十。然取者薄於兩而厚於銖，納銖者，窮戶也。兩之加也十二三，銖則十五六矣。”顧炎武：《日知錄》卷十一《以錢為賦》。