第三部第二十四章未嚐不是一件好事 九月二十六日靜海大廈又組織了一次拍賣靜海建總隻願意將底價再往下壓低二百萬拍賣再度流拍。
九月二十八日靜海市新行政中心大樓奠基標誌著新區開正式揭開序幕。次日四家聯合投資的南港大廈奠基標誌著南港新城的建設揭開序幕。
經過七八九三個月的營銷星湖苑的空置率降低到籠資金三千七百萬。
位於6洪鎮東的濱湖花園經濟適用房項目開也到了結構封頂的階段雖然交房時間還拖到明年五六月份但是在取得預售許可之後房源在很短的時間內就預售一空。扣除應償還的五千萬銀行貸款與應支付的二千四百萬工程款星湖在批經濟適用房開項目上贏利達到三錢六百萬。
經濟適用房的利潤率雖然低但是開周期隻有一年半到兩年的時間資金回籠的時間更短幾乎開盤預售就能收回所有的房款工程款與銀行貸款可以拖到明年項目結束時結算清償這時差不多為星湖多籌集了近一個億的資金。
星湖嚐到經濟適用房項目開的甜頭隻要操作得當年利潤率比商品住宅隻高不低而且沒有銷售上的風險。
當初徐建與陳至立等到高級行政人員製定的星湖展規劃給林泉全盤否決掉心裏多少有點怨氣這時候才完全消除掉。那些在開區北麵拿地的開商除了豪城的動作快點。其他幾家都還沒有拿到預售許可資金回籠結算贏利更是一件遙遙不可期地事情。
星湖已經著手建設濱湖二期工程建設用地一百八十畝計劃容納一千戶居民。
星湖在濱湖花園一期經濟適用房上的成功引起其他開商的注意在市長張權的支持下陳明杭的麗景房地產開公司搶下亞東花園的經濟適用房項目緊隨濱湖花園二期工程之後進入緊密的籌備期。
靜海市規劃中的經濟適用房項目二零零零年隻有這個。其他的開商隻能望洋興歎等著明年擠進這個特殊的房地產市場。
林泉認為星湖正需要集中所有地人力、物力、財力二零零零年的贏利也就投入到南港新城的建設之中。作為對東都、徐建地補償林泉名下的聯合投資向星湖繼續注資兩千萬南港投資開公司則將一百五十畝的住宅規劃用地以四十萬每畝的價格撥給星湖以此保持四大股東在星湖所占的股權比重不變。
星湖擲出兩億分別購入南港新城規劃範圍內地五塊總麵積五百畝的住宅建設用地。這樣不算經濟適用房的建設用地星湖手裏的儲備土地達到九百六十畝之多。按照南港投資開公司跟國土部門的協議南港投資獲得購地巨款中的一個億這部分錢將用於南港新城的市政投資。
南港投資開公司與國土部的土地轉讓收益分配方案是：公共設施建設用地之外商業住宅用地的銷售以每畝二十萬為基價第二年基價提高到每畝三十萬以後每年以增幅遞增。
南港投資開公司通過兩大宗土地買賣籌集資金高達一點九個億並獲得星湖股權星湖此時地淨資產高達４.２億。
在七八月間星湖苑的平均售價為每平方米一千八。隨著南港新城宣傳力度地加強星湖苑到九月底的售價達到一千九百八十元。九月開盤的豪城花園預售價格為一千九百二十元。
當然南港投資開公司跟豪城劉華東簽訂的贏餘分成協議定下的基價是一千七百元。
南港投資開公司除了促進公共實施建設最重要的任務就是拆遷與平整南港新區規劃範圍的所有土地。幹淨利索的土地對開商更具備吸引力縮短開周期減少因拆遷而引起的糾紛更不需要原地安置拆遷戶而擠壓開利潤。更重要一點前期的拆遷成本低廉二零零零年拆遷補償標準為每平方米一千元比經濟適用房單價略低可以預見隨著房市的火暴房價的節節推高拆遷補償標準也會提高當補償標準與平均房價嚴重脫節時拆遷糾紛就會隨之而來拆遷的難度也會增加。
南港新城規劃範圍內涉及到的拆遷戶多達兩千戶、九千餘人林泉認為至少要在今名兩年將兩千戶拆遷戶都遷出南港新城。這樣南港投資開公司至少可以賺一筆拆遷差價。